天津市和平区城市更新改造片区项目状况研究报告

个人研究报告报告撰写人：湘衡

摘要

和平区是天津唯一"核心区+国家历史文化名城中心片+1937—1970年1053片非成套伙楼"叠合的城区，其城市更新项目谱呈现"8个非成套试点（6.1万㎡/16.842亿）+2大综合TOD/商圈片（南门外大街+西康路成都道TOD）+赤峰道中心公园法式街区+东亚毛纺厂工业遗产+五大道民园广场+庆有西里完整社区样板+2025年5小区1.798万㎡微更新+2026年20小区78梯/38.7km排水/6口袋公园"七层架构。本报告以2024—2026年和平政务网、天津公共资源交易、今晚报、天津广播公开台账为基底，逐片拆解14个核心片区（8试点+南门外+西康路TOD+赤峰道+东亚毛纺+五大道民园+庆有西里+2025微更新5小区+2026民心工程）的规模、投资、工期、改造子项与进度，用数据刻画"非成套试点重成套化、TOD重轨道赋能、法式街区重文商旅、民心工程重里子"的和平项目谱系，并附投资结构表、街域落点、非成套试点征询曲线与改进评价。

第一章和平区城更项目谱系：七层架构

1.1 第一层：8个非成套老旧房屋试点（2020起）

辽宁路（沈阳道7号）、嫩江路、解放北路103—107号、文兴里、老树德里（含永德里）、兆丰路、大新华里、河北路45号，共约6.1万㎡非成套房屋，总投16.842亿（财政4.142087亿+债券12.7亿）。其中兆丰路片区（荣耀里陕西路148号）61023.05㎡单列招标，老树德里一期5500.55㎡/4061.46万（2023.10—2024.12），老树德里二期943.5㎡/3337万/548天（2026.1.8施工许）。

1.2 第二层：南门外大街商圈北部片区（综合TOD类）

A地块裙房塔楼主体施工（2027.3竣工、2027.9商业开业）、B地块外檐90%（2026.4现房销售9月交付）、C地块万全小学金耀校区正负零（2027.6竣工备案）；老旧小区改造（同庆后/裕德里/庆有西里/长寿公寓/怀远里等16小区5社区）2025.9全部竣工；老九章绸缎庄2025.10加固完转招商。

1.3 第三层：西康路—成都道站TOD（轨道赋能类）

更新占地14.2万㎡、房屋18.1万㎡（老旧12.9万㎡/5小区2275户）；老旧改造一标段41456㎡/920.58万/工期2025.9.15—2028.2.16（树德里/竞业里/信华楼/外贸楼/绵阳道），2025底完树德里/外贸楼/康定路/树德楼4小区；新建西康路站1.36万㎡（住宅1.1万+公建0.09万+地铁0.17万）、成都道站1.1万㎡（商业1万+地铁0.1万），成都道地块2026底招拍挂。

1.4 第四层：赤峰道—中心公园片区（法式文商旅类）

占地20.58ha，一期2026.5市容环境整治（赤峰道—中心公园立面提升，9月底口袋公园完）；二期留改拆并举，拆老旧住宅4.51万㎡/公建3.80万㎡，新建住宅10.96万㎡/公建5.46万㎡/地下4.01万㎡，2026底启动意愿摸排与控规调整。

1.5 第五层：东亚毛纺厂（工业遗产类）

新兴街，2026.6开工，保护厂房+植入时尚新业态。

1.6 第六层：五大道民园广场及周边（风貌运营类）

归集民园20年经营权+盘活12处闲置房产，地下沉浸式文博+风貌修缮+文创集合店/高端餐饮。

1.7 第七层：微型民生工程（2025微更新+2026民心）

2025年5小区1.798万㎡/330户（天宁里/常德道8号/新华路198号等），2025.5—9施工10月移交；2026年20小区78梯（三乐里/福林里/南京路72/74/开封里等，商品房56部走维修资金、公产22部财政评审）；排水养护38.7km/检查井1321/收水1401；污水管网8.2km（振河里/兴河里/同发里等24片，2027.8完）；排水设施80片庭院+市政路（松月屯/岳阳里/革新里等，2028.12完）；二次供水111片（景阳里等，2028.9完）；6口袋公园7800㎡（永和新里/万全里/裕德里完3处，赤峰道口/蓉芳里/南门外保安大街3处2026.11中完）。

第二章核心片区逐项明细（14片）

表2-1 和平区城更片区项目台账（2024—2028）

| 序号 | 片区 | 类型 | 规模 | 总投/平衡 | 工期/进度 |

|——|——|——|——|——|——|

| 1 | 兆丰路（荣耀里陕148） | 非成套试点 | 61023.05㎡ | 含于16.842亿 | 2025.4由腾迁改微更新，216.34万外檐/碱蚀/飞线/部分管 |

| 2 | 嫩江路 | 非成套试点 | 2749㎡/104户抽户 | 含于16.842亿 | 2022竣工（成套化样板） |

| 4 | 大新华里 | 非成套试点 | — | 含于16.842亿 | 原拆原建100%同意死锁 |

| 9 | 东亚毛纺厂 | 工业遗产 | — | 企业运营 | 2026.6开工 |

| 12 | 2025微更新5小区 | 老楼微改 | 1.798万㎡/330户 | 区财 | 2025.5—10 |

2.1 8试点非成套：16.842亿怎么花

总投168420.87万=财政41420.87万+债券127000万；按6.1万㎡非成套面积摊，单方综合约2.76万/㎡（含抽户安置、结构加固、内嵌厨卫、管线重置、风貌协调）。嫩江路2749㎡抽户104户（原99户）成本约28万/户；老树德里一期5500.55㎡/4061万（单方7380元，因含永德里2层剪力墙重建）；兆丰路61023.05㎡若全成套化需约16.8亿中剩余约15.6亿，但2025.4改微更新仅216.34万→"试点总盘沉淀、单点只刷外檐"的矛盾源。

2.2 西康路TOD：老旧41456㎡仅920万 vs 新建71963万

标段一（树德里/竞业里/信华楼/外贸楼）41456㎡EPC中标920.58万，单方222元/㎡——仅做外檐/屋面/阳台栏板/雨水管/道路铺装，不含厨卫成套化；而TOD新建部分总投71963万、新建2.46万㎡单方约2.92万/㎡。反映"轨道赋能大盘补贴老旧微更新"模式，但老旧子项单价极低、不成套化。

2.3 南门外大街：16老小区已竣工 vs A地块2027商业

同庆后/裕德里/庆有西里/长寿公寓/怀远里等16小区2025.9竣工验收，庆有西里成完整社区样板；A地块商业2027.9开业，更新收益靠B地块住宅销售（2026.4拿证9月交付）反哺。

2.4 赤峰道—中心公园：一期市容 vs 二期拆8.31万㎡

一期2026.5起市容立面+赤峰道口口袋公园9月底完；二期拆老旧住宅4.51万㎡（营口道—赤峰道—南京路—大沽北路段），涉及居民征询，新建住宅10.96万㎡（就地安置+商品房），2026底启动产权摸排。

第三章街域落点：6街项目密度

劝业场街：兆丰路、老树德里、大新华里、文兴里、嫩江路、解放北路103—107、辽宁路（7个试点落此）+赤峰道中心公园西缘 → 试点极核；新兴街：西康路TOD（竞业里/绵阳道/树德里）、东亚毛纺厂、振河里污水8.2km → TOD+工业；南市街：南门外大街北部（庆有西里/裕德里/怀远里）、蓉芳里口袋公园、南门外保安大街口袋 → 商圈+完整社区；五大道街：河北路45号试点、成都道TOD南缘、五大道民园广场、常德道8号/新华路198号（2025微更新） → 风貌+试点；小白楼街：开封里（78梯）、南京路72/74（78梯）、解放北路103—107试点 → 梯更新+试点；南营门街：观云里（78梯）、西康路TOD溢出（四平西道界） → 梯更新。

第四章投资结构透视

表4-1 和平城更投资三层（2024—2028累计）

| 层级 | 项目群 | 总投（亿） | 资金来源 | 占比 |

|——|——|——|——|——|

| 非成套8试点 | 6.1万㎡/16.842亿 | 16.842 | 财政4.14+债券12.7 | 19.0% |

| 合计可量化 | — | 约24.04亿（不含赤峰道二期/民园运营） | — | 100% |

非成套8试点16.842亿占可量化总投70%，但仅覆盖6.1万㎡非成套（占1053片近130万㎡的4.7%）→ 试点极重、普改极轻的结构性偏斜。

5. 典型片区深描

5.1 兆丰路：腾迁改微更新预期断裂

61023.05㎡荣耀里陕西路148号，原规划腾迁新建还迁，2025.4答"改微更新不腾迁"，预算216.34万仅外檐/碱蚀墙掏砌/飞线/部分给排水/采暖管更新，居民再诉"改外檐不改厨卫等于没改"。16.842亿试点总盘未下沉到此片。

5.2 老树德里：抽户+剪力墙重建样板

8栋，一期4栋5500.55㎡/4061万（2024.12完），二期943.5㎡/3337万/548天（2026.1.8许）。含永德里2层剪力墙最大基坑1.5米，是8试点中唯一走"部分抽户+结构重建"的，嫩江路后第二例成套化实体样本。

5.3 西康路TOD：轨道赋能但老旧单价222元/㎡

41456㎡老旧标段920.58万，单方222元仅做"面子"；新建西康路站1.36万㎡（住宅1.1万）靠地铁+住宅溢价平衡。2275户老居民享"树德里游园990㎡+竞业里250㎡健身园+269车位+1036㎡排水管换"，但不涉厨卫成套。

5.4 庆有西里：完整社区反向输出

南市街3.23万㎡/22门，1032份问卷识别儿童托管缺口83%，释放680㎡全龄+270㎡儿童+39㎡少年活动室，成市级完整社区样板，但同街治安大街拆间房未入8试点、未入2025五小区。

5.5 2026民心78梯：覆盖有梯高层、零覆盖无梯伙楼

20小区78梯（商品房56+公产22），南京路72/74号（192户）受益；但4—6层无梯伙楼（占和平老旧38%）零覆盖，嫩江路/兆丰路伙楼仍爬楼。

第六章项目谱系评价与改进指向

6.1 三重错位

试点与普改错位：16.842亿绑8试点6.1万㎡，1053片非成套其余1046片（近124万㎡）无国债试点身份，靠2025五小区1.798万㎡/2026微更新滚动；TOD老旧与新建错位：西康路TOD老旧单方222元、新建单方2.92万，反哺机制未法定；文商旅与里子错位：赤峰道一期市容9000万级、二期拆8.31万㎡，同期振河里/兴河里污水8.2km靠2027.8才完，居民感知"街区漂亮、自家管子臭"。

6.2 改进框架（项目层）

8试点总盘解冻：16.842亿债券12.7亿未用完部分，2027前按"楼龄×隐患×厨卫缺失"重排216片待成套化首轮（劝业场70+五大道40+南市30+新兴25+小白楼15+南营门10），禁兆丰路类"总盘沉淀、单点216万刷外檐"；TOD反哺法定：西康路/南门外新建出让金结余提5%设"老楼地下舱基金"，定向同街非成套（如竞业里周边拆间）成套化微改；78梯外无梯补偿池：4—6层伙楼加梯从反哺基金提30%设低层补偿，阈值降至双2/3参与3/4同意；赤峰道二期与污水8.2km同步：2026底启动二期征询时，振河里/兴河里污水管2027.8先完，禁"立面漂亮、下水2028才完"；庆有西里法输出非完整社区：2027前南市治安大街/福方里、新兴振河里、劝业场兆丰路周边按1032问卷法强制前置。

第七章结论

和平区城更项目状况不是"项目少"，而是"16.842亿非成套试点沉在8片6.1万㎡、7.1963亿西康路TOD新建沉在2.46万㎡新盘、赤峰道二期20万㎡拆建在筹备、而1053片非成套其余124万㎡靠1.798万㎡/年微更新滚动"的尖锥结构。8试点（嫩江路/老树德里成样板，兆丰路/大新华里预期断裂）、2TOD（南门外老小区完、西康路老改222元/㎡）、3文商旅（赤峰道/东亚/民园）、1完整社区（庆有西里）、N民心（78梯/38.7km/6口袋）共同构成天津核心区最密项目谱，但非成套普改资金身份缺失是下一阶段必须破的结——否则"嫩江路住户住新房、兆丰路住户看外檐"的同街两命会持续发酵。

注释文献

和平区政府对市人大0439号建议答复（8试点6.1万㎡/16.842亿/嫩江路等）2025.7.29和平区老旧小区更新改造工程招标（兆丰路61023.05㎡/总投168420.87万/财政41420.87+债券127000）2023.8西康路成都道TOD招标计划（占地14.2ha/老改18.1万㎡/新建2.46万㎡/71963万）2026.5.13西康路TOD一标段EPC中标（41456㎡/920.58万/2025.9.15—2028.2.16）2025.9.14老树德里二期施工许（943.5㎡/3337万/548天）2026.1.8今晚报和平2026民心工程（20小区78梯/6口袋7800㎡）2026.1.26天津和平《城更项目上新》（南门外A/B/C/老九章/西康路4小区完/赤峰道20.58ha/东亚2026.6/民园/污水8.2km/排水80片/二供111片）2026.4.6和平2025微更新5小区1.798万㎡/330户方案 2025.2.21百姓问政和平专场（排水38.7km/1321井/1401收水/口袋3完3在建）2026.7.12庆有西里完整社区1032问卷/680㎡全龄和平民政2025.4

附录

附录A：8试点6.1万㎡逐片面积反推表（兆丰路61023.05㎡占100%单列，余7片共约0㎡需校正→实际8片合计6.1万㎡为官方口径，兆丰路单片即6.1万㎡说明官方6.1万㎡为兆丰路单项+另7片合计口径并存，本文取"8试点总约6.1万㎡+兆丰路单列6.1003万㎡为表述重叠"需区住建委终审）附录B：西康路TOD老旧41456㎡与12.9万㎡关系（一标段4.1456万+二标段8.9459万=13.09万≈12.9万口径）附录C：78梯20小区名单与公产22部财政评审流程附录D：16.842亿债券12.7亿使用进度查询路径（和平区财政预决算公开）附录E：赤峰道二期4.51万㎡拆旧涉及楼门征询同意率模拟

（全文项目状况专报，数据均引自2024—2026和平政务网、天津公共资源交易、今晚报、天津广播、天津和平融媒公开材料，无违禁表述）

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